多地出臺樓市 微刺激政策 房地產觸底反彈？
??回購商品房、調高公積金貸款額度、發放購房補貼、為房企“減壓”……為穩定住房消費和房地產業健康發展，各地相繼出臺瞭“微刺激”政策。分析人士認為，樓市政策將會逐漸有利於百姓消費，預計房地產後市或將觸底反彈，但去庫存仍是一個長期的過程。
各地紛紛“穩消費”
一段時間以來，為提振樓市，加快去庫存，各地相繼推出臺“微刺激”政策，據不完全統計，去年下半年以來，福州、長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等30多個城市對公積金貸款政策進行瞭不同程度的調整。以貨幣補貼拉動住房消費，也正被越來越多城市采用。
福建省：3月20日出臺《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的若幹意見》，明確對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%。
北京：國管公積金貸款賬戶餘額劃定線則由2萬元調高至5萬元，貸款最低額相應升高。
安徽：從去年9月1日起，允許公積金省內異地貸款買房。
寧波：3月中旬，市政府審議並原則通過《關於創新保障性住房提供方式的指導意見》，明確提出貨幣安置及“收購市場房源以籌集保障性住房”。
鄂爾多斯：去年下半年出臺政策，決定3年內不再新建商品房，同時鼓勵國有大型企業、重大項目建設單位團購，並回購商品房用以城市棚戶區改造安置房和保障性住房。
沈陽：早在2014年11月就出臺購房補貼政策，購房者最多可享受150元每平方米的購房補貼。
紹興：今年初出臺政策，購房者無論購買新建或存量房都將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。
“微刺激”促後市企穩
隨著地方穩定樓市政策的出臺，以及降息、降準影響，樓市下行開始減速。
中原地產首席分析師張大偉認為，3月下半月市場有望告別簽約淡季，預計重點城市的3月市場將出現明顯環比大幅上漲，同比將有一定程度上漲。據中原地產研報數據統計，一線城市成交回升明顯，3月上半月環比增幅達33%。
杭州城區2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已達6000多套，環比上升近100%。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭預計，二季度是房價的一個拐點。他說，從去年12月開始，一線城市的房價，總體來看已經止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地產周期中的特有現象：一線城市率先反彈，其後二線跟進。“總體看，預計70城房價將於二季度止跌。”
程偉明表示，地方“微刺激”政策的效果已經顯現，但後續作為空間仍然很大。雙贏機構總經理章惠芳認為，因地制宜、分城施策的關鍵是對區域樓市情況進行科學評估，要把握供地節奏，不可再任性“賣地”。
新政或接踵出臺
“後限購時代”樓市市場化特征漸趨明顯，區域走勢分化加劇。從各地傳出的信息看，今年政府工作報告明確“穩定住房消費”“因地施策”“落實地方政府主體責任”後，多地政府都在籌劃新的樓市政策出臺。
為保持樓市整體平穩，還有哪些“工具”可用？
上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示：“‘落實地方政府主體責任’意味著賦予地方政府更多自主權，讓地方政府可以動用稅收減免、普通房制定標準等措施來進行樓市調控。”各地采取公積金貸款調整、信貸調整，甚至契稅優惠乃至退稅等政策，均可刺激當地的住宅消費。
對於庫存較高的城市，可嘗試把存量房轉化為公租房和安置房，但這一建議在實際操作過程中還存在一定難度。比如房源如何定價，收購資金從哪來。不過，有業內人士建議政府可出面承租存量房，再轉租給租客更具操作性。即由政府搭建平臺，為供需雙方提供保障。
上海某研究員嚴躍進認為，因城施策，也意味著接下來地方出臺樓市調控政策的差異性會比較大。如福建會否結合自貿區的建設，出臺支持臺商購房的政策等。對於依然實行限購政策的城市來說，也可適當放寬社保繳費政策來“曲線”放松限購，擴大符合購房資格群體范圍。
分析
推寬松公積金房貸新政
貸款餘額“心有餘力不足”
近日，住房城鄉建設部部長陳政高在對住房公積金管理工作作出重要部署時強調，住房公積金是重大的民生工程，對於改善中低收入傢庭住房條件、促進房地產市場平穩健康發展具有重要意義，各地要發掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金。
增加貸款額度
住建部提出，要提高資金使用效率，使住房公積金在支持居民基本住房需求、改善民生方面發揮更大作用。希望各地更多發揮主動性，采取多種措施，用好用足住房公積金。要進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續，建立方便快捷的業務流程，縮短辦理時限，采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施。
此次住建部表態要求的住房公積金政策調整，將對未民間信貸房貸任何問題免費諮詢土地信貸融資來樓市成交帶來什麼樣的影響？
對樓市刺激有限
同策咨詢研究部總監卡債債務整合免費諮詢張宏偉認為，住房公積金利率下降、貸款額度的增加、首付比例下降與異地互貸的功能可以提高公積金的使用效率，降低購房者成本，在短期內可以有效刺激這些需求入市。但總體來看，當前住房公積金政策的支持力度對於樓市成交的刺激有限。
張宏偉指出，單純依靠公積金利率下降、貸款額度增加等措施來刺激樓市需求具有不可持續性。因為各地住房公積金貸款額度相對緊張，甚至很多人都搶不到公積金貸款額度。
“心有餘而力不足”
張宏偉稱，從歷史上來看，每當公積金利率下降、額度增加等刺激措施出現之後，樓市成交量逐漸回升。但需求量上升對於各地住房公積金貸款餘額會有一定的壓力，不少城市的公積金貸款餘額就會表現出“心有餘而力不足”。
比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公積金管理中心向外界直言“餘額告急”，其中，杭州、徐州宣佈推出“個人住房公積金轉商業貼息貸款業務”，以緩解公積金貸款猛增的壓力；合肥推出公積金貸款“輪候制”，根據每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計劃，實行總量控制。“甚至在市場相對低迷期，個別城市也出現公積金貸款餘額‘囊中羞澀’。”張宏偉說，比如當前的廣州市，盡管廣州公積金貸款利率也降低瞭，但是由於廣州公積金貸款額度緊張，很多人都搶不到公積金貸款額度。在“惜貸”的市場背景下，當公積金貸款餘額不足時，這樣的直接結果就是，公積金貸款會重新收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長，以緩解公積金貸款餘額不足的問題。
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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-29/09185987754410368101506.shtml
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