樓市投資屬性弱化千億資金醞釀進入股市
7月A股開啟一波上漲行情，並伴隨交易量的高雄市汽車借款免留車提升。與股市漸暖相比，樓市依舊在低迷中徘徊。房地產開發投資增速持續回落，商品房銷售面積也不斷下滑。
中國證券報記者調查發現，隨著房地產投資屬性弱化，包括開發商、遊資在內的部分資金醞釀進入股市。據業內人士測算，撤離樓市的資金規模將達到千億元。在經濟趨穩、滬港通啟動等預期帶動下，增量資金將對股市產生一定影響。
樓市資金醞釀進場
老崔是南方某市一傢小型開發商的董事長，日前受邀參加一次大型房產投資推介會。與以往不同的是，這次參會的開發商熱度明顯降溫。
"樓市黃金期已經到頭瞭，未來不是沒有投資機會，但是房地產的錢會變得很難掙，成敗與否取決於投資眼光。"在地產行業經營多年的老崔，手中握有位於河北某市的地產項目，盡管有著京津冀一體化的支撐，但老崔仍然盤算著如何"棄房上岸"。
"房地產畢竟是重資產行業，而沉寂瞭多年的資本市場，卻有著明顯的復蘇跡象。我周圍的朋友已經開始調集資金轉戰股市。"老崔告訴中國證券報記者，"最近有地產圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資，而所謂的幾個項目，更可能是進入到A股。"
由於當前房地產市場遭遇調控，房企的經營環境日趨艱難。房產項目從拿地、規劃、審批再到開工建設，都面臨更多考驗。再加上資金回流速度放緩，不少中小房企後續項目難以跟上，進而醞釀新的投資方向。
"我目前手中還有兩個項目，一個進入銷售周期，另一個還在等項目規劃審批後，才能開工建設。"老崔表示，除瞭項目必要的周轉資金，他已經開始分批將資金轉入旗下的投資公司，伺機等待著A股大行情。
"這在圈裡不是秘密，不是說企業開始炒股，也不是說開發商要放棄主業，隻是為賬上趴著的資金找到合適的投向。"一位地產業內人士向中國證券報記者透露，目前國內某大型開發商正計劃將百億元資金交給券商理財，指定投向A股市場。"如果未來一年內A股市場有行情，開發商當然不願錯過賺錢的機會。"該人士直言。
不僅僅是部分開發商醞釀將資金投入股市，樓市調控背景下，一些社會遊資也開始將資金輾轉入市。中國證券報記者在走訪部分券商營業部時發現，不少"大戶"早已開始關註樓市資金入市的跡象。對於7月份以來A股出現的上漲行情，這些股市"老手"們各有看法，除瞭宏觀預期改善、外資增倉入市、央企改革題材炒作等因素外，樓市資金也被不少人提及。
"最近找我打聽入市的人確實不少，但真正拋房子來炒股的不多，基本是有閑置資金，之前打算炒房但現在來炒股的。"在北京金融街附近某券商營業部裡，一位有著十餘年股齡的"大戶"告訴記者，樓市股市中的資金本來就在相互流動，特別是一些企業和私募資金，之前有不少活躍在房地產市場中，現在部分進入瞭股市。
一些券商營業部的客戶經理也告訴中國證券報記者，近期鳳鳴重劃區利率多少免費諮詢試算新開戶數較此前略有增長，客戶的賬戶總額也有所增加。中國結算數據顯示，7月底以來A股新增開戶數不斷增長，到8月15日一周，超過15萬戶的新增開戶數規模已經是近20周以來的新高。這意味著場外投資者入市步伐正在加快。
房產投資屬性減弱
我國房地產市場走過十幾年的"黃金時代"，過去即使在出現市場波動或通貨膨脹壓力時，仍然呈現出保值增值的特點。這容易讓投資者產生買房"隻賺不賠"的想法。然而隨著當前房地產調控的不斷深化，樓市投資屬性已經大幅減弱。
市場人士指出，當前樓市結構正在發生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化後，"炒樓"資金在資本逐利本性的驅動下，會流向其他價值"窪地"，而A股就是選擇之一。
"目前股市的泡沫程度遠低於樓市，還有一定的上漲空間，而且股市投資低門檻，比起樓市投資更易於吸引觀望資金進入。"一位不願透露姓名的券商分析師認為，雖然很難具體測算出樓市中熱錢的數字，但肯定會是巨大的量級，可能達到上千億規模。"雖然不能說這些資金將全部進入股市，但是對市場會有一定影響。"該分析師直言。
事實上，似曾相識的一幕曾經在2010年上演。就在2010年年初，國務院發佈"國十一條"，要求加大差別化信貸政策執行力度，整頓房地產市場秩序。同年4月又出臺堅決遏制部分城市房價過快上漲的"國十條"。9月鞏固樓市調控成果措施的"國五條"相繼出臺，明確提出對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民傢庭購房套數。不久後，差別化信貸政策及相關稅收政策也相繼出臺。
在樓市政策逐步收緊背景下，2010年下半年房地產市場出現調整，國房景氣指數連續下滑，70大中城市房地產價格指數也出現環比下降。與之相應的，股市在2010年下半年曾連續反彈，並一度站在3000點之上，新開戶數回升，並呈現出增量資金入市跡象。彼時，包括中金公司在內的多傢券商曾發佈報告，預計原本活躍在房地產領域的資金將流向其他領域，資金規模至少在5000億元以上。
"現在所處的情況和2010年時有一些不同。"上述券商分析人士表示，雖然樓市在2010年後遭遇政策調控，部分炒樓資金流出。但由於當時全球經濟低迷，國內宏觀經濟增速持續下滑，股市並不具備上漲動能。但當前全球經濟逐漸企穩，我國經濟結構轉型不斷加速，市場預期正在發生轉變。
"今年這波行情更多依賴場內存量資金的拉動，一旦出現一定漲幅，可能會出現回調，這也為新資金進場創造瞭條件。下一步A股走牛的關鍵在於進場資金的意願，不管是從樓市分流的資金，還是產業資本轉入的資金，重點是成交量能否持續擴大，而增量資金的進入將進一步激活整個中國資本市場。"上述分析人士直言。
市場預期料成關鍵
回顧歷史，在流動性充裕時，股市和樓市之間通常呈現正相關，但在目前"一堵一疏"的特殊時期，二者開始呈現此消彼長的關系。業內人士指出，投資者對未來股市和樓市的預期將是資金流向的關鍵所在。
在宏觀調控和房地產調控的雙重作用之下，房地產的投資價值開始回落，自住性需求逐漸成為支撐市場的主力。盡管目前有很多城市加入到松綁限購政策的大軍中，但是從業內普遍觀點看，中國經濟增長"去房化"的趨勢並未改變。
瑞銀發佈的報告顯示，2013年中國住房建設量明顯高於城鎮化和更新改善所催生的住房需求。房價下跌、未來開征房產稅以及新興投資渠道的興起都將繼續抑制投資需求，這些都意味著未來幾年房地產供應必須調整到一個更低的"新常態"。瑞銀分析師認為，雖然7月信貸疲弱、實體經濟反彈勢頭暫緩，但預計外需持續改善、政策繼續適度寬松會幫助經濟增長勢頭在未來兩個月保持穩健。
與此同時，流動性持續穩中偏寬松的預期也讓市場對於資金面的擔憂減弱。特別是滬港通的推進，對A股低估值的藍籌股繼續上行起到瞭推動作用。
據一傢大型銀行的高層人士透露，目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑，一條意在轉投A股市場，等待A股市場的投資機會。另一部分資金有出走香港的跡象。"一方面，港股上市公司分紅等回報更高，另一方面也在觀望中國經濟形勢。"該人士表示。
據瞭解，滬港通的推進正導致大量海外資金囤積香港市場。有機構測算，近兩個月來，香港共16次悉數投放650億元港幣來對沖美元。海外資金目前並未兌換成人民幣，主要購買瞭RQFII和ETF，但不排除隨著滬港通的臨近，海外資金進入內地市場，成為A股市場增量資金的一部分。
地產股多空分歧加大
部分券商仍看好後市
近期A股房地產板塊再度爆發，8月11日以來指數持續"小步快跑"，隨著滬綜指迭創新高再顯強勢。但在國內地產行業景氣度依舊低迷的背景下，部分投資者對房地產指數再度走強的持續性產生瞭質疑，特別在兩融市場上，地產板塊融資餘額與融券餘額同步下降，更將這種謹慎心態表露無疑。不過，很多券商分析師對地產板塊前景看好。他們認為，受限購限貸放松、低估值地產股估值修復、資金面改善等因素刺激，下半年地產板塊走勢或有曲折但前途仍然光明。
投資預期現分歧
8月中旬以來，申萬房地產指數逐漸從震蕩休整中蘇醒過來，連續向上拓展。Wind數據統計，8月11日-22日期間，申萬房地產指數累計漲幅達3.96%，跑贏滬綜指同期的2.11%；與此同時，相比銀行和非銀金融板塊指數僅有-0.56%和1.45%的區間表現，房地產板塊是同期漲幅最為搶眼的周期性板塊。究其原因，國內放松限購城市的增多是支撐投資預期改善、指數恢復上攻節奏的關鍵。
相關數據顯示，截至目前，限購城市已經降為個位數，除北京、上海、廣州、深圳等少數幾個城市外，實施限購政策的46個城市中已經有37個出現直接或間接"松綁"。根據東方證券觀察，限購放松城市8月第二周整體成交量環比增加2%，之前一周則為下跌8%。
部分城市成交量止跌刺激賺錢效應重回房地產板塊。Wind數據統計，8月11日-22日期間，申萬房地產板塊中漲幅領先大盤的個股共有104隻，其中漲幅在10%以上的多達34隻。
但與局部地區成交量回暖相悖的是，當前國內樓市成交量整體上仍然愁雲慘淡，近期看空房地產的聲音也開始增強。反映在兩融市場上，一個重要現象就是，近期房地產板塊融資餘額和融券餘額同步下滑。Wind數據統計，就在板塊指數連續摸高的同時，申萬房地產板塊融資餘額銳減，從7月11日的256.47億元下降至8月22日的170.19億元；融券餘額也從2.30億元下降至1.15億元。短期來看，這預示著多空雙方分歧加大，後市指數波動或加劇。
積極因素或增多
盡管普通投資者對後市存有不同預期，但當前部分券商分析師卻對下半年行情抱有信心。
在東莞證券看來，截至7月全國房地產開發資金來源合計同比增長3.2%，較年初12.4%的漲幅有較大下降。隨著7月央行[微博]釋放流動性，下半年房地產資金進一步收緊可能性不大，再加上當前房地產板塊估值仍處於歷史相對低位，修復動能依然強勁，料接下來幾個月在房企推盤量增加。在信貸環境轉好的帶動下，板塊修復行情將延續。
安信證券認為，繼限購放松後，限貸放松也是大勢所趨。由於按揭貸款趨緊是此前地產調整的主要原因，單獨放開限購釋放的剛需或十分有限，但疊加房貸政策的寬松，將實現1+1大於2的政策效果，將大幅提升購買力、改變市場預期，創造需求並影響需求提前釋放。
作為重要的主題投資主線，棚戶區改造被新一屆政府視為穩定經濟發展的重要舉措之一。今年3月的政府工作報告將改造各類棚戶區戶數從370萬上調至470萬，較去年的300萬戶同比增長57%，全年的保障房新開工目標因此上調100萬套至700萬套。按照有關方面人士的預計，今年棚改目標需要投入超過一萬億元人民幣的資金，大致相當於中國2013年實際住宅投資總額的17%。中信證券認為，這有利於強化供地支持，間接提升瞭存量土地資源價值，客觀上將刺激形成地產企業新的利潤增長點，從而有效提升利潤水平，對行業基本面構成支撐。
上市房企中報業績下滑明顯
截至8月24日，兩市已有84傢A股上市房企披露瞭中報，這些公司上半年業績同比下降瞭3.7%，樓市低迷對房企業績的影響已經開始顯現。
盡管有越來越多的城市加入放松限購的大軍中，並帶動7月成交量環比增長，但從同比來看，樓市成交仍然處於較低水平。業內人士認為，"金九"即將到來，房企仍需要通過以價換量的方式加快項目周轉。
整體業績滑坡
同花順iFinD數據顯示，目前披露中報的84傢A股房企上半年實現營業收入1872.77億元，同比增長11.20%；實現歸屬於母公司股東的凈利潤201.21億元，同比下降3.7%。相比之下，去年上半年房企的業績增速曾達到30.8%。
數據顯示，在上述84傢房企中，有40傢房企上半年實現業績增長或扭虧，占比不足半數，仍有16傢房企上半年業績虧損。首開股份、順發恒業、萬業企業等6傢房企上半年業績實現翻番。
從盈利規模看，萬科仍是已披露中報的房企中凈利潤最多的一傢。公司上半年實現歸屬於母公司股東的凈利潤48.09億元，同比增長5.55%。華夏幸福則超越招商地產位居次席，公司上半年實現凈利潤23.01億元，同比增長30.06%。招商地產[微博]實現凈利潤17.85億元，同比下降30%。
萬科中報顯示，上半年公司累計實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。萬科表示，未來公司將繼續堅持新推盤當月銷售率60%的銷售目標。在拿地上，公司將謹慎選擇投資區域。
除中報外，目前還有14傢房企披露瞭三季度業績預告，其中僅有6傢公司預計前三季度業績增長或扭虧。繼中報取得91%的業績增速後，中天城投預計前三季度實現凈利潤11.58億元至14.47億元，同比增長幅度為60%至100%。天保基建也預計前三季度業績增長85.06%至117.72%。而濱江集團、金融街、南國置業則預計業績出現下滑。
備戰"金九銀十"
雖然限購令放松的城市數量不斷增加，樓市成交出現環比小幅回升，但從全年來看，目前成交仍處在低位水平。經過上半年樓市低迷，開發商已經將目光鎖向即將到來的"金九銀十"。
中原地產研究部統計數據顯示，目前已有28傢房企公佈瞭前7個月的銷售情況。其中7月合計銷售843.57億元，較6月份下降瞭35%，也低於5月份的水平。28傢房企中，有11傢公司7月銷售業績出現同比下滑。
"大部分企業完成年度銷售目標的可能性越來越低。"中原地產分析師張大偉表示，限購取消對市場影響較為有限，在目前政策環境趨好但信貸環境尚未明顯好轉的前提下，以價換量、消化庫存仍是主要策略，市場有望加速築底。
業內人士認為，近期大部分松綁限購的城市都面臨人口增長放緩、庫存壓力增大的考驗，因此雖然出現政策微調，仍難以大幅拉動市場成交。未來房企仍需要采取以價換量的手段加快項目周轉。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/07282879508.shtml
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