不動產登記來瞭 房產稅還遠嗎？
屢破“最後限期”的不動產登記條例終於在年底前公之於世。從明年3月1日起，原先分散在房屋、土地、林業、海洋等部門的各類不動產權屬登記將合並，並由統一的不動產登記機構進行登記，結束“多頭登記”的時代。
國務院總理李克強日前已簽署國務院令，通過《不動產登記暫行條例》(下簡稱“條例”)。《條例》共六章35條，對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。《條例》明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，並接受上級不動產登記主管部門的指導和監督。
方便瞭群眾進行不動產登記，但外界翹首以盼的“以人查房”並未完全實現，而是規定，可以依法查詢、復制不動產登記資料的對象僅僅為“權利人、利害關系人”。
為何要統一登記?結束“多頭登記”，方便公眾
此前，我國的不動產登記分散在多個部門。如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住建部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘塗的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。
在農村，老百姓辦理住房、宅基地、承包土地甚至栽種樹木都要到不同的部門辦理不同證件。城市居民也至少要到建設部門和國土部門登記兩次。
“原有的分散登記，由於各部門登記方法、技術規程等不一致，很容易導致各種不動產權利的重疊、漏登現象”，國土資源部政策法規司負責人表示，由於不同部門管理和登記，容易導致農林用地、農牧用地以及林牧用地之間的權屬界限不清、權利歸屬不明確，引發諸多矛盾和糾紛。
《條例》規定，國土資源部將會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，由此確保國傢、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
國務院法制辦和國土資源部負責人表示，制定出臺條例，通過立法規范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。
一直參與《條例》的制定等相關立法工作的國土資源部政策法規司副司長魏莉華表示，統一登記之後，可以讓當事人少跑路，大大減輕群眾負擔，方便企業和群眾。
如何登記?實施前辦理的產權證依然有效
實施不動產統一登記制度後，原有登記證書是否會作廢?
對此，《條例》明確，不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。《條例》的附則中也明確表示，本條例實施前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。
南都記者瞭解到，根據《條例》，不動產登記的程序按照申請、受理、審核、登簿4個步驟進行。《條例》對申請人、申請材料、初審受理、查驗要求、實地查看、辦理期限等均作出明確規定。
清華大學法學院副教授程嘯對南都記者說，簡單講，就是從事不動產交易的人都需要登記，可以是對不動產的抵押、買賣，或者作為房地產企業去拿地，進行商品房開發，繼承、遺贈等涉及不動產產權變動，都需要去登記。
不過《條例》附則中提出，在不動產統一登記的過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國傢有關規定執行。
參與《條例》起草修訂的程嘯特別向南都記者指出《條例》的第17條，該條款規定，屬於登記職責范圍內，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理並書面告知申請人。
如果申請材料不全或者不符合規定，要求“一次性”書面告知，“不能折騰老百姓”，程嘯解釋。此外，條例明確規定，存在尚未解決權屬爭議的不動產，將不予登記。
除法律另有規定的外，登記機關被要求在30個工作日內辦結登記手續。另外，《條例》規定，登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求申請人重復提交。
“以人查房”設限
不動產登記的一項重要內容就是房產登記。但此前外界關註的“以人查房”並未完全寫入條例，而是設置瞭一個條件。
“以人查房”是指用姓名查詢的方式獲得他人的房產信息。此前多地“房姐”、“房叔”被曝光後，外界對於“以人查房”寄予厚望。然而，在公佈的《條例》中，“查房”則附加瞭限制條件：《條例》按照物權法的有關規定，把登記資料查詢人限定在權利人和利害關系人，有關國傢機關可以依法查詢、復制與調查處理事項有關的登記資料。
查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用於其他目的。同時，未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
國土系統一位官員指出，權利人和利害關系人必須是和不動產所有者發生直接關系者，比如有親屬關系、債權債務關系需要查賬等。公眾如果想查詢無利害關系的他人的房產信息，目前無法實現。
泄密者將被追責
泄露不動產登記信息，將被追責。《條例》明確，不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國傢秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。
而如果不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國傢規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，將依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
條例也明確瞭不動產登記機構人員的權責。其中，不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。
而如果進行虛假登記，或損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，將依法受到處分。如果給他人造成瞭損害，將依法承擔賠償責任;構成犯罪的，則會被依法追究刑事責任。
熱點解讀
①不動產登記後誰能查?
隻有權利人和利害關系人才能查詢不動產登記信息。
②多長時間以後能查不動產?
2014年——— 建立基礎性制度
2015年——— 健全配套制度
2016年——— 全面形成制度體系
2017年——— 實現不動產登記信息共享，依法公開查詢
③小產權房會不會因此轉正?
小產權房是非法的，不動產登記不會將其轉正。
④能否查海外資產?
不動產登記條例不涉及海外資產的登記和查詢。
⑤是否能促進遺產稅的推進?
不動產登記實施後，財產稅將會逐漸取代交易稅，遺產稅將會逐漸落地。
(南都、新京報、央廣、澎湃、新浪)
熱點聚焦
1、房價會不會下降?
專傢：不涉及房地產供需關系，樓價波動不大
不動產登記實施後，將對樓市有何影響?
此前，SO H
O中國董事長潘石屹在其微博中評論登記“是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌”。國土系統一位內部人士則提醒，不動產登記制度的出臺並不是以調節房價為目的，與限購、限貸等房地產調控措施也存在本質區別。
更多專傢表示，不動產登記制度不涉及房地產整體供需關系，少量的“吐房”也不會對市場產生影響。“它對房地產市場的影響可能還不及銀行的一次降準”。
廣東中原房地產項目部總經理黃韜認為，不動產登記本身並不會對樓市產生影響，而是為將來出臺新政做好基礎調研，但如果以此延伸配套出臺房產稅、遺產稅等政策，才會對樓市帶來實質性影響。
對於不動產登記會否帶來拋售潮，樓價連帶下跌等擔心，黃韜認為，目前城鎮居民房產普遍限制在一兩套，過去一年國傢重拳反貪，即便如此，官員因此被清理的房產，所占樓市整體的比例畢竟有限，因此不動產登記實施後，樓價並不會有太大波動。
2、房地產稅會不會開征?
專傢：可為制定房地產稅政策提供參考數據
外界普遍認為，不動產統一登記並實現全國實時聯網，這是為日後征收房地產稅打前站。北京大學法學院房地產中心主任樓建波認為，統一登記隻是一種形式的變化，與房產稅出臺並無直接關系。“征收房產稅，並不由登記條例決定。”他表示，即便在條例出臺前的分散登記情況下，全國也有地方開始征收房產稅。但他也表示，統一登記後，特別是實現全國聯網後，也可為全國范圍內制定房地產稅政策提供基本參考數據。
廣東中原房地產項目部總經理黃韜預計，房產稅很有可能在不動產登記完成後才開始實施，國傢全面完成這項工作至少需要兩年以上，屆時樓市已經有很大變化，調控政策也可能會隨之改變，屆時未必還適合開征房產稅。“不動產登記整體是市場化、去行政化的延續。”
寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同也認為，新政並不會對樓價帶來震動，因為不動產登記其實由來已久，地契、房產證等目前已經有在登記，隻是沒有統一。他認為，地方開征房地產稅之前，首先要從房地產稅收、土地方面的制度進行變革，在立法問題沒有解決之前，房產稅不能開征，因此短期內不會實施。
3、讓“房爺”無所遁形?
專傢：《條例》客觀上會帶來實際反腐的效果
有不少人認為，不動產統一登記全國聯網，也是為“以房反腐”做準備，對調查官員的財產也將起到很大作用。
清華大學法學院教授程嘯向南都記者表示，不動產在全國范圍內真正實現聯網需要很長的一段過渡期，反腐作用需要體現，也不是短期內可見的。《條例》按照物權法的有關規定，把不動產登記資料查詢人限定在權利人和利害關系人，有關國傢機關可以依法查詢、復制與調查處理事項有關的登記資料。
中國社科院法學所民法研究室主任孫憲忠表示，不動產登記立法屬於財產立法，不論官員還是民眾，其不動產財產都要納入登記，但是要求公開的陽光立法隻能針對官員，不能針對一般民眾。
國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，最近這幾年各地挖出瞭一批“房爺”“房叔”“房嬸”，雖然《條例》的出臺主要目的不在於反腐，但客觀上也會帶來實際反腐的效果。
上海交通大學凱原法學院教授韓長印表示，不動產基礎數據的不健全使房地產成為腐敗官員洗錢和安置不法財產的重要渠道和保值形式。統一並完善不動產登記制度，能夠幫助紀檢機關明確清晰地查處將貪腐資產集中在房地產等不動產上的腐敗官員，使集中在房地產市場的貪腐資產無所遁形。信貸銀行如果房地產乃至不動產實現全國統一的登記和信息互聯，對貪腐官員會有很大的震懾作用。
4、小產權房能不能轉正?嘉義市卡債不還
專傢：國傢不允許小產權房流轉，轉正很難
根據昨日頒佈的《條例》第五條，宅基地使用權需要辦理登記。昨日，廣州有房地產業內人士擔心，這將會為日後“三舊”改造增加難度。該人士認為，目前大部分城中村村委對宅基地的登記情況較為混亂，房屋摸查十分困難，還存在搶建等普遍問題，因此補償標準差異較大。部分開發商在等新政策出臺，不動產登記實施後，部分城中村的補償條件可能需要重新與村民協商。
寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，目前三舊改造當中，開發商在與村民協商補償標準時，往往是城中村的位置才是最關鍵的因素，一般越靠近市區補償越高，但違建部分往往也會得到補償，因此不動產登記在短期內跟三舊改造的關聯度不算太大。
此外，去年黨的十八屆三中全會提出，建立城鄉統一的建設用地市場。允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。但這並非意味著小產權房目前就能“轉正”。
“雖然國傢並不認為小產權房可以合理流轉，但目前存在是合理的。”韓世同認為，不動產登記對於農村集體土地、小產權房的影響，暫時還較難預估，但國內小產權房的數量還沒有任何統計數據，因此建議對此獨立建立統計體系，定期進行摸查，將有助於日後相關的政策制定。
PK
房產稅
征還是不征?
統一登記隻是一種形式的變化，與房產稅出臺並無直接關系。但統一登記後，特別是實現全國聯網後，也可為全國范圍內制定房地產稅政策提供基本參考數據。———北京大學法學院房地產中心主任樓建波
房產稅很有可能在不動產登記完成後開始實施，國傢全面完成這項工作至少需要兩年以上，屆時樓市已經有很大變化，調控政策也可能會隨之改變。屆時未必還適合開征房產稅。———廣東中原房地產項目部總經理黃韜
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-23/08345952954234512396197.shtml
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