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沈陽天津限購突圍 樓市步入精準調控期
雨未至，風已滿樓。
6月11日，沈陽市官方對"全面"取消房地產限購進行辟謠，但據中國房地產報記者瞭解，辟謠之外，一些實質性的救市動作已經在暗地裡推行。
與此同時，天津也已在暗地裡推進樓市政策調整，調整力度比沈陽更大，基本上敞開瞭購買第三套房的大門。
此前，雖有近20個城市在試探和辟謠，但均無實質"救市"政策。本次沈陽、天津的調整將成為各個城市"分類調控"的"序曲"。
天津放開三套房
中國房地產報記者從知情人士處獲悉，在6月初的天津市房管局內部會議上，公佈瞭新的調控政策，內容共九條。核心包括：
開放購買第三套房。政策的第一、二、三、七、八條規定，本市戶籍人員可在中心城區購買144平方米、價格在平均指導價以上的商品房；放開環外、濱海新區第三套房的購買，並且支持購買第三套房使用公積金貸款。
政策的第四、五條規定，對整建制遷入天津的單位職工，可享受天津市民購房政策；對於整建制遷出市中心的單位職工，在遷入區無住房的可以組織團購。
此外，政策的第六條則規定房改房不計入套房數。第九條則透露房管局簽約系統已經對此作出調整，已經可以網上查詢並簽約，這意味著天津的調控政策已然落地實行。
相形之下，沈陽的調控政策更側重於限購區域和豪宅標準。
"具體內容除瞭沈陽市政府的相關人員，外人也就隻知道個一星半點。"沈陽本地某業內人士透露，這次正式放開的前幾天，沈陽市政府召集房管局、住建局、經濟辦等相關部門開瞭一次會議。之後，沈陽市政府辦公廳發佈瞭一份名為《關於促進沈陽市房地產市場健康發展的意見》的內部公文。"我知道的主要有兩個方面。"
第一方面是普通住宅的價格界定標準再度上調。一級區域和二級區域的普通住宅認定價格標準分別上調到11000元/平方米左右和9000元/平方米左右，整體上調幅度約15%。"如果是一級區域的精裝房，每平方米的紅線還要高1000元，也就是12000元/平方米以上的房子，在沈陽的一級區域才算豪宅。"
"普通住宅隻繳1.5%的契稅，而非普通住宅的契稅是4%，放寬瞭普通住宅的認定標準，買一套房可以省幾萬塊。沈陽市政府促進購房人盡快出手的用意再明顯不過瞭。"這位人士說。
第二方面是打破瞭限購區域。沈陽在2011年3月8日開始在二環內實行居民傢庭限購住房的政策。此次政策調整為：本市戶籍傢庭，若擁有一套或以上住房的，二環內仍可以購買；非本市戶籍人口，提供在本市3個月納稅證明或社會保險繳納證明的，可以在二環內購買首套住房；在二環外購房，本市戶籍和非本市戶籍人員，均不限制購買。
"就算限購沒有完全放開，起碼也是撕開瞭口子。"前述人士表示，這已經是實質性的松綁瞭。
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從沈陽和天津的調控政策細節可以看出，二者指向性明顯，符合瞭精準調控的思路。例如沈陽開放二環限購和天津針對濱海的局部松綁。
天津和沈陽政策的出臺，背後是今年上半年冷清的房地產市場和日益增加的高庫存。
據中國指數研究院天津分院提供的數據顯示，由於前期積累較多，天津2014年庫存壓力仍然較大。從區域來看，以漢沽為首的濱海新區庫存壓力明顯，截至5月底可售套數為66764套，出清周期高達45個月，形勢依然嚴峻。遠郊區縣由於近幾個月的政策取消傳言到落實期間的末班車效應，因此出清周期有所回落，但是截至5月底可售套數也已高達50538套，藍印政策取消後，市場消化壓力巨大。
沈陽也是如此。一位不願具名的房企人士在接受中國房地產報記者采訪時說，目前沈陽樓市存量大是不爭的事實，他們今年1~5月的銷售目標完成很不理想。地方政府放開限購主要是迫於經濟下行的壓力。
實際上，上海易居房地產研究雲林縣貸款免保人院6月10日發佈的《5月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至5月底，受監測的35個城市新建商品住宅庫存再創歷史新高，一線城市上升最為明顯。此外，35個城市新建商品住宅存銷比為16.5個月，存銷比指標在繼續惡化。
正是高庫存的壓力，使得此前若幹個城市都對"分類調控"躍躍欲試，而這一輪地方政策的出臺由於中央"創新調控"的指導意見，有望加速行進。
6月10日，中共中央政治局常委、國務院總理李克強在兩院院士大會上作經濟形勢報告時明確：繼續堅持宏觀調控政策的基本取向，要創新宏觀調控方式、精準發力、定向調控。
據接近政府決策層的人士告訴中國房地產報記者，"在信貸差別化、資金流動性，引導剛需入市、下行城市適度放開限購等方面，近期會有較多的定向措施出臺。"
限購放松象征意義明顯
在深圳市房地產研究協會高級研究員李宇嘉看來，限購是在房價快速上漲、投資需求泛濫、供不應求的矛盾非常突出的情況下采取的應急措施。
"很多地方原來都沒怎麼嚴格執行，放不放開都差不多。"一位地產央企負責人認為，現在整體經濟形勢嚴峻，限購放開影響有限。
沈陽一傢房產評估機構人士也認為，即便全面放開限購，對於樓市的推動作用也不大。
因此，與其說是政府"救市"，不如說是政府在"托底"，表明對房地產的扶持態度，給買房者以信心。
李克強總理在近日分析當前經濟形勢時表示，經濟運行總體平穩、主要指標處在合理區間，但經濟下行壓力仍然較大。他認為，除瞭繼續堅持宏觀調控政策的基本取向，還要不斷創新宏觀調控思路和方式，豐富政策工具，優化政策組合，在堅持區間調控中更加註重定向調控，瞄準運行中的突出問題確定調控"靶點"，在精準、及時、適度上下功夫，做好預調微調，保持經濟運行在合理區間。
住建部總經濟師馮俊在6月4的國新辦新聞發佈會上強調：整個調控當中始終鼓勵保護消費需求，遏制投資需求，這是政策的基調。
馮俊承認，現在的房地產市場確實出現瞭一定的分化，有些地方庫存量過大，有些地方比較短缺。關於這個問題，他認為今年政府工作報告已提出瞭"分類調控"的基本原則。
"限購和限價是區域特點，這種限購不會是長期的。"國務院國資委專傢組成員張春曉在接受中國房地產報記者采訪時分析，國傢定調是"讓市場在資源配置中發揮決定性作用"，減少對市場的行政幹預，"不刺激、不打壓"；允許各地政府根據自己的實際有針對性進行調整。
全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌表示，現在政府考慮的不是樓市的漲跌，而是樓市要穩定，不要出現大幅度下降。從沈陽和天津的調控政策細節可以看出，二者指向性明顯，符合瞭精準調控的思路。例如沈陽開放二環限購和天津針對濱海的局部松綁。
天津和沈陽政策的出臺，背後是今年上半年冷清的房地產市場和日益增加的高庫存。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/14252782164.shtml
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