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梳理近期降幅較大的地產項目,擔當本輪降價主力軍的是中小型房企。折扣達7折的全部為中小房企。其中,星耀集團打到6折,大連安達聖島集團小平島項目促銷幅度達6.7折。
房企大面積降價或將上演 地王風險難掩
同策咨詢研究部總監張宏偉表示,從4-5月份市場表現來看,大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠小幅促銷的"平價"策略將成為市場主流和趨勢;有業績壓力的房企勢必會采取大范圍的以價換量。不僅僅常州、杭州、無錫、成都、北京等城市,其他明顯供大於求的城市或區域板塊,都有可能發生大幅降價的現象。
早在2013年龍湖地產業績發佈會時,龍湖地產董事長吳亞軍就預測稱,"在三四線城市,一些激進或者實力偏弱、融資渠道窄的開發商,一定會遭遇來自市場的壓力。這裡存在一些並購機會。"
今年2月,濱江1號、2號地塊分別轉讓給東南亞深富公司和上海證大,樓面均價約10900元/平方米。而龍湖的收購價比前兩者降低3400元/平方米。
與此同時,房價拐點開始顯現。中國指數研究院數據顯示,2014年5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米,環比上月下跌0.32%,是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。
中冶2010年9月競拍獲得的濱江1號和3號地塊,成交價分別是121.41億元和78.93億元。2012年拿下2號地塊後,3幅土地連成整體,總面積達到236萬平方米,總價256.54億元,是南京名副其實的總價地王。
以開盤認購率計算,據中原地產監測,21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下,而2013年的周平均值為56%。2014年以來,中原地產所監測的21個城市,平均開盤認購率一直處於低位徘徊。
中報業績壓頂
易居研究院數據顯示,5月,10個典型城市土地成交建築面積1907萬平方米,環比增長10.6%,同比下降27.6%。5月,10個典型城市土地成交均價為3031元/平方米,環比下降27.9%,同比增長4.2%,增幅收窄近60個百分點。
在此情況下,房地產市場成交量的支撐因素所剩不多。中原地產數據顯示,上周開盤認購率超過70%的項目,其主力戶型多為二房或小三房,且戶均面積多在100平方米以內,這些項目面向的客戶多為首次置業或改善型的剛性需求,這類需求極其有限。
大型房企主導降價?
世聯行指出,市場成交量要實現反彈,除瞭信貸寬松外,降價到位才是關鍵。小規模和小幅度的降價無法迅速打開市場,刺激需求釋放。對於房企來說,與其在泥濘的雨天中徘徊,不如大規模大幅降價快速迎接晴天的到來。
如果說中冶南京總價地王的轉讓,更多與中冶資金和操盤實力有關,那麼,其他地王的主要障礙是來自市場。
世聯行認為,2008年和2011年兩輪的房地產市場調整,都是品牌開發商率先降價,且價格在短時間內調整充分,從而帶來需求的復蘇。本輪市場調整,從2014年1月至今,成交已經持續低迷瞭5個月,未出現反彈跡象,因為開發商並未達成降價共識。
業內人士認為,雖然成交量持續大幅下滑,但購房者普遍認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位,仍然保持觀望。
但隨著連續5個月的成交低迷,大型房企也開始擺脫惜售、觀望的狀態,加入降價行列。端午節前後,廣州萬科歐泊項目單價直降名間鄉二胎代償5000元/平米,沈陽恒大名都剩餘房源折扣達7.6折。
影響樓市最關鍵的因素信貸並沒有放松。雖然央行表態支持首套房貸,但大多數商業銀行仍未下調首套房貸利率,貸款審批速度也沒有明顯提高。北京、深圳多傢中介機構人士稱,從調研情況來看,目前首套房貸仍以基準利率為主,上浮程度視購房者個人資質而定,最高上浮10%。
同策咨詢總監張宏偉認為,在銀行信貸緊縮持續,市場基本面開始轉為"以價換量"的市場背景下,標榜"高溢價"的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業等,這四類拿過"地王"的企業受影響比較大,正在面臨生與死的抉擇,有的可能已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。
地王之困
6月4日,龍湖地產有限公司公佈,該公司於5月30日,以25.389億元的掛牌底價完成對金名城置業有限公司100%股權及22.02億債權的收購。金名城置業擁有的南京鼓樓區濱江江邊路地塊,為2010年中冶全國總價地王的一部分,彼時樓面價為5900元/平方米,4年後,龍湖收購均價為6600元/平方米。
在市場調整期,地王所面臨的壓力逐漸凸顯。業內人士預計,2013年下半年以來逐漸出現的地王面臨的困境尤其顯著。
盡管部分企業采取降價或折扣策略以價換量,但1-5月大多數大中城市成交量同比去年同期下滑,價格下滑並未帶來成交量上行。
地方政府坐不住瞭。海口市發佈通知,6月1日起在海口市購買單套120平米以上新建商品住房,並已合同備案的本省籍購房人,可在該市申請登記戶口人數總計不超過5人。這被解讀為買房可增加入籍戶口。此前,已有南寧、銅陵、揚州、蕪湖等城市先後推出各類措施維穩樓市。
數據顯示,2013排名前十的房地產開發商的購置土地金額/銷售金額的比例是36%,遠低於2009年的77%和2010年的57%。大型開發商現金流充沛,降價意願不強。
5月通常為房地產企業一年銷量的第一個高峰,但今年的"紅五月"並未出現。
一線城市成交尤其慘淡。端午小長假期間,京滬等地樓市成交再創新低。北京市住建委網站數據統計顯示,端午小長假,新房和二手房三天僅簽約394套,創下7年以來同期最低。
地王風險初現
張宏偉表示,"央五條"政策隻是一個口頭通知,對於商業銀行沒有實際的執行效力,所以,當正式的通知還沒有下達前,商業銀行很難有實際利率下調的動作。
地王易手,是樓市下行通道最觸目的風景。
在房地產開發商和購房者的價格和心理博弈中,市場氛圍悄然改變。
21世紀經濟報道 大型房企降價潮序幕將開
CRIC統計的24個典型城市成交數據顯示,5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米,環比減少9%,同比減少24%。前5月共成交7038萬平方米,同比降幅達19%,整體市場依舊沒有明顯起色。
房企急瞭。
樓市成交低迷使得房企業績黯然。中原地產市場研究部統計數據顯示:20大標桿房企合計年內銷售截至5月中旬為18.8萬套,銷售額為2414億,僅完成瞭2013年全年銷售額8515億的28.3%。A股117傢上市房企一季報及業績預報顯示,117傢房企的合計凈利潤為96.49億,相比2013年同期的127.36億,下降瞭27%。有61傢公司業績利潤出現同比下滑或虧損。
5月31日,位於番禺的超級大盤亞運城項目開始降價。這個總地價高達255億元的全國地王項目山海灣,推出70套130-160平方米的低密度大戶型特價戶型,均價僅為10000元/平方米,較項目去年15000元-16000元/平方米的售價,降幅超過30%。
中原地產首席分析師張大偉分析認為,上市房企半年報壓力巨大,預計在認購下滑的情況下,房企很快將面臨促銷轉變為降價的壓力,特別是6月份,很多房企將最後一博。預計全國6月房企調整價格的數量將明顯增加。
在北京,保利地產所收購的薊門橋地王至今尚未入市。這幅地塊已經多次推遲上市的時間表。
2013年7月23日,中糧地產通過70輪現場競價,以23 .6億元總價及配建3 .3萬平方米公租房的條件,競得北京孫河組團的地塊,樓面均價超過4 .8萬元/平方米。隨著周邊龍湖、泰禾所競得地塊陸續入市,中糧地產所競得的孫河地王何時對外銷售,至今沒有任何消息。
中原地產研究部統計數據顯示:2013年下半年來,在全國40個一二線城市合計出現瞭總價及單價地王60宗。其中一線城市地王數量超過30宗,以此將地價推向新的高度。
土地市場逐漸降溫
中原地產首席分析師張大偉認為,地王項目現在面臨兩難困境。一方面,相比一般項目,地王的高地價決定瞭企業必須快周轉。但目前市場環境下,高周轉與高定價不可能同時出現,而這會導致房企在今年很難推動地塊入市;另一方面,地王項目入市時間一旦推遲至2015年,資金成本又會上漲,何況明年市場預期也很難太樂觀。
張大偉認為,2013年下半年出現的地王,當時企業普遍樂觀預期2014年房價至少還有30%以上的漲幅,但這一預期已經不太可能出現。預計2013年下半年以來產生的全國地王,基本將面臨無利潤的市場風險,其中有的項目如果資金成本高,可能被迫選擇低價入市。
在地王項目面臨困境的同時,土地市場也開始降溫。
一線城市成交萎縮更為明顯,庫存明顯升高。大型房企尤其是存貨較高的超大型房企,面臨的壓力更大,預計市場接下來將上演大型房企降價潮。
上海易居房地產研究院研究員吳曉君分析土地市場再度遇冷的原因,一方面,由於去年年底大量購地,多傢大型開發商土地儲備仍較為充足,在房市價下行壓力下,拿地熱情會大幅減弱;另一方面,5月份多個城市土地供應嚴重不足,其中北京、上海、深圳、天津都出現土地供應面積同比大幅下降的現象。吳曉君認為,2014年1月將成為本輪房地產短周期的地價最高值。
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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/08442762567.shtml
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